Sobald Sie eine Immobilie in Spanien kaufen (Haus, Wohnung, Eigentumswohnung, Finca, Ferienhaus, Ferienwohnung, etc.), fallen in der Regel auch einige Steuern an.
Um in finanzieller bzw. steuerlicher Hinsicht keine bösen Überraschungen zu erleben, ist es von Vorteil diese Steuern zu kennen.
Mit welchen Steuern Sie als Erwerber, Eigentümer, Vermieter oder Veräußerer einer Liegenschaft in Spanien rechnen müssen, habe ich Ihnen daher im Folgenden klar und übersichtlich dargestellt.
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Liegt Ihr Immobilieneigentum in Spanien, müssen Sie so gut wie immer Steuern in Spanien entrichten.
Und zwar unabhängig davon, ob Sie als Eigentümer in Spanien steuerlich resident (ansässig) sind oder nicht.
Die Steuern bzw. Höhe der Steuern in diesem Fachbeitrag beziehen sich auf das Jahr 2022.
Erwerben Sie eine Immobilie in Spanien, müssen Sie zusätzlich Geld einkalkulieren, um die Steuern zahlen zu können.
Wobei der Steuerbetrag vom Preis der Liegenschaft abhängig ist und davon, ob es sich um eine neue oder gebrauchte Immobilie handelt.
Auf den Kanarischen Inseln beträgt sie 7 % (das ist die “Impuesto General Indirecto Canario” – IGIC).
Diese Steuer wird vom Käufer bezahlt und hängt von der jeweiligen Autonomen Gemeinschaft (“Comunidad autónoma”) ab.
Der Steuersatz liegt zwischen 6% und 10%, je nach autonomer Gemeinschaft.
Siehe dazu meinen Fachbeitrag: Was ist die spanische Grunderwerbssteuer?
Nach dem Kauf einer Liegenschaft müssen Sie als Immobilieneigentümer jährlich Steuern zahlen, wie die
Diese Steuer („Impuesto sobre Bienes Inmuebles„ – IBI) wird von der Gemeinde erhoben und ist von Gemeinde zu Gemeinde unterschiedlich.
Die Berechnung der Steuer erfolgt auf dem Katasterwert der Liegenschaft.
Die Steuersätze liegen zwischen 0,3% und 1,1%.
Steuerpflichtig sind alle natürlichen und juristischen Personen, die am 1. Januar eines Jahres Eigentümer der Immobilie waren.
Die Grundsteuer ist einmal jährlich zu zahlen.
Wobei es hier für die Steuerpflichtigen im Allgemeinen einen staatlichen Mindestfreibetrag von 700.000,- € gibt, außer die autonomen Gemeinschaften legen einen anderen Betrag fest.
Wird die gekaufte Immobilie als Hauptwohnsitz genutzt, kann zusätzlich eine Steuerbefreiung bis zu einem Höchstbetrag von 300.000,- € in Anspruch genommen werden.
Mehr zur Vermögenssteuer können Sie in meinem Fachbeitrag “Wer muss Vermögenssteuer in Spanien zahlen und wann?” nachlesen.
Jeder Eigentümer oder Inhaber eines dinglichen Nutzungsrechts an einer Immobilie in Spanien muss grundsätzlich unterstellte Einkünfte (sog. fiktiven Mieteinnahmen) in seiner Steuererklärung angeben, außer die Wohnung bzw. das Ferienhaus
Ferner fallen bei unbebauten Grundstücken, im Bau befindlichen Immobilien oder bei einer wirtschaftlichen Nutzung kein unterstelltes Einkommen an.
Diese Steuer wird auch Selbstnutzungssteuer, Eigennutzungssteuer oder Immobiliensteuer genannt.
Die Höhe der unterstellten Miete beträgt im Allgemeinen 2% des Katasterwertes der Immobilie oder 1,1 % , wenn Katasterwert der Immobilie im Steuerzeitraum oder in den zehn vorangegangenen Steuerzeiträumen revidiert, geändert oder durch ein allgemeines kollektives Bewertungsverfahren in Übereinstimmung mit der Katasterordnung festgelegt wurde.
Das bedeutet, dass Sie als Eigentümer einer Immobilie in Spanien in der entsprechenden spanischen Einkommenssteuersteuererklärung die Immobilie in der Regel versteuern müssen. Entweder es erfolgt eine Zurechnung anhand des Wertes der Immobilie, falls diese leer steht oder es werden die tatsächlichen Mieteinnahmen angegeben.
Bezüglich einer geeigneten Versicherung für Ihr Heim lassen Sie sich am besten persönlich in Deutsch hier beraten:
Wenn Sie eine Immobilie in Spanien vermieten, müssen Sie die Beträge, die Sie für die Vermietung erhalten, grundsätzlich als Einkünfte aus Immobilienkapital (“rendimientos de capital inmobiliario“) in Ihrer Einkommensteuererklärung angeben, es sei denn, Sie vermieten sie im Rahmen einer wirtschaftlichen Tätigkeit.
Zu diesen Kapitaleinkünften zählen die Einkünfte aus der Vermietung von Wohnraum, von Wohnungen für touristische Zwecke (wie Ferienwohnungen), von Geschäftslokalen und Parkplätzen.
Wenn die von Ihnen erbrachten Dienstleistungen typisch für das Hotelgewerbe sind oder die Vermietung unternehmerisch ausgeübt wird, handelt es sich bei den Einnahmen aus der Vermietung um Einkünfte aus wirtschaftlichen Tätigkeiten („rendimientos de actividades económicas“).
In folgenden Fällen ist bei der Vermietung einer Immobilie in Spanien ebenfalls eine Mehrwertsteuer (IVA) abzuführen:
Wenn Sie eine Immobilie ( Wohnung, Geschäftsräume, Garage), die zu Ihrem Vermögen gehört, verkaufen oder übertragen, erzielen Sie einen Gewinn oder Verlust, der sich aus der Differenz zwischen dem Übertragungs- und dem Anschaffungswert ergibt.
Den Veräußerungsgewinn (“ganancia patrimonial”) müssen Sie als Verkäufer in Ihrer Einkommensteuererklärung angeben und versteuern.
Diese Steuer wird auch Gewinnsteuer genannt.
Veräußern Sie Ihren Hauptwohnsitz, kann der Gewinn in bestimmten Fällen steuerfrei sein.
Bei der Übertragung einer Wohnung ist ebenfalls die kommunale Wertzuwachssteuer (die sog, “plusvalía municipal” oder “Impuesto sobre el Incremento de Valor de Terrenos de Naturaleza Urbana”) zu berücksichtigen.
Diese Steuer wird unter bestimmten Bedingungen auf den Wertzuwachs des Grundstückes während der Zeit, in der Ihnen die Immobilie gehört, erhoben.
Ihre Anwendung und Höhe hängt von der Gemeinde ab, zu der das Haus gehört.
Nach dem Gesetz muss sie vom Verkäufer gezahlt werden, es sei denn, es gibt eine Vereinbarung zwischen den Parteien, die in der öffentlichen Kaufurkunde vermerkt sein muss.
Beim Verkauf neuer Wohnungen (Erstlieferungen von Wohnungen) ist vom Bauträger die Mehrwehrsteuer – IVA (10% oder 4%) an das Finanzamt abzuführen. Auf den Kanaren sind es 7% IGIC.
Der Verkauf einer gebrauchten Immobilie (Zweit- und Folgeverkäufe von Wohnungen) durch Unternehmer oder Privatpersonen unterliegt der genannten Grunderwerbssteuer (ITP). Die, wie bereits oben erwähnt, vom Käufer zu tragen ist.
Der Verkauf oder die Übertragung einer Immobilie in Spanien kann entgeltlich, d. h. gegen einen Preis, aber auch unentgeltlich erfolgen.
Der unentgeltliche Erwerb einer Immobilie unterliegt in Spanien der Erbschaftssteuer und Schenkungssteuer (“Impuesto de Sucesiones y donaciones”) für den Erwerber der Immobilie.
Wer also eine Immobilie als Schenkung erhält, muss die Schenkungssteuer, und wer sie erbt die Erbschaftssteuern zahlen.
Die Höhe der Schenkungs- bzw. Erbschaftssteuer in Spanien ist im Wesentlichen abhängig von
Die Steuersätze gehen von 7,65% bis 34%, abhängig vom Wert der Immobilie und ihrer Lage in Spanien.
In einigen Regionen gibt es auch Vergünstigungen auf die Steuerlast (“Bonificación de cuota”).
Der Erwerber (Erbe, Beschenkte) muss ebenfalls die gemeindliche Wertzuwachssteuer zahlen.
Ferner fällt für den Schenker ggf. die oben genannte Gewinnsteuer an.
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Siehe Kommentare
Sehr geehrer Herr Magister , danke für die ausführlichen Steuer Informationen. Mir scheint im Vergleich mit der Schweiz ist Spanien die reinste Steuerhölle . Da lohnt es sich kaum eine Immobilie zu erwerben zumal nicht nur beim Kauf, sondern auch beim Verkauf "Vater Staat" richtig zuschlägt. So etwas wie Grundsteuer gibt es z.b. in der Schweiz nicht , warum auch , die Immobilien hier sind teuer genug....wir überlegen deshalb zunächst etwas zu mieten und entscheiden danach ob es für uns Sinn macht evtl. doch noch etwas zu erwerben. Jedenfalls vielen Dank für ihre kompetenten Informationen.
Gruss aus einer sonnigen Schweiz nach ES
A.Ledwig
COPYMAT AG
Hola und Guten Tag. Ich danke Ihnen für Ihr Interesse an meinen Fachbeitragen und die Rückmeldung. LG mag wilhelm