Vermietung von Ferienwohnungen in Spanien-So geht das!

Besitzen Sie eine Immobilie in Spanien und Sie wollen diese für touristische Zwecke (“vivienda para uso turístico o vacacional”) vermieten, dann sind einige Punkte im Vorfeld beachten.

Vor allem die steuerlichen Aspekte und die gesetzlichen Voraussetzungen für eine Vermietung von Ferienwohnungen in Spanien, sollten Sie kennen und anwenden, um unnötige Strafen zu vermeiden.

Dieser Fachbeitrag hilft Ihnen dabei, die touristische Vermietung in Spanien gesetzeskonform durchzuführen.

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Wann liegt eine Vermietung von Ferienwohnungen in Spanien vor?

Bei der Vermietung von Ferienimmobilien (Ferienhäuser, Ferienwohnungen) in Spanien handelt es sich um eine Vermietung, dessen Hauptzweck nicht in der Befriedigung des ständigen Wohnbedarfs des Mieters besteht.

Sie können bei der touristischen Vermietung eine Reihe von ergänzenden Dienstleistungen anbieten, solange diese nicht typisch für das Hotelgewerbe sind.

Zusätzliche Dienstleistungen können dabei sein:

• Reinigung der Wohnung bei Ankunft und Abreise

• Wechsel der Wäsche in der Wohnung bei Ankunft und Abreise

• Reinigung der Gemeinschaftsbereiche des Gebäudes (Eingangshalle, Treppen und Aufzüge) sowie der Urbanisation, in der es sich befindet (Grünanlagen, Zugangstore, Gehwege und Straßen)

• technische Unterstützung und Wartungsdienste für eventuelle Reparaturen an Sanitäranlagen, Elektrizität, Glas, Jalousien, Schlössern und Elektrogeräten.

Wann liegt ein Hotelbetrieb vor?

Wenn die von Ihnen angebotenen Dienstleistungen typisch für das Hotelgewerbe sind, handelt es sich bei den Einnahmen aus der Vermietung um Einkünfte aus wirtschaftlichen Tätigkeiten.

Zu diese Dienstleistungen zählen unter anderem:

• Empfang und ständige und kontinuierliche Betreuung des Kunden in einem dafür vorgesehenen Bereich

• regelmäßige Reinigung des Objekts und der Unterkunft

• regelmäßiger Wechsel der Bett- und Badewäsche

• Bereitstellung anderer Dienstleistungen für den Kunden (Wäscherei, Gepäckaufbewahrung, Presse, Reservierungen, usw.)

• und manchmal auch die Bereitstellung von Lebensmitteln und Verpflegung.

Wie werden die Einkünfte besteuert?

Einkünfte aus der Vermietung von Ferienwohnungen in Spanien sind im Allgemeinen Einkünfte aus Immobilienkapital (“rendimientos del capital inmobiliario”)

Wenn Sie jedoch mindestens einen Vollzeitbeschäftigten mit einem Arbeitsvertrag zur Ausübung der Tätigkeit beschäftigen, sind die Einkünfte aus der Ferienvermietung den Einkünften aus wirtschaftlichen Tätigkeiten (“rendimientos de actividades económicas”) zuzurechnen.

Es liegen dann daher selbständige Einkünfte vor.

Sonderstellung Kanarische Inseln:

Die Vermietung von Ferienwohnungen auf den Kanaren gilt als wirtschaftliche Tätigkeit. Somit ist die Anmeldung beim Finanzamt durch Vorlage der Erklärungen 400 und 036 erforderlich.

Ferner ist die kanarische Mehrwertsteuer (IGIC) auszuweisen und abzuführen.

Es gibt keine regionale Touristensteuer.

Welche Ausgaben können abgezogen werden?

Bei der Ermittlung der Nettoeinkünfte aus Immobilienkapital können vom Gesamtertrag grundsätzlich die folgenden Ausgaben abgezogen werden: Art. 23, Ley 35/2006

• a) Alle für die Erzielung der Einkünfte erforderlichen Ausgaben

• b) Die Beträge, die für die Abschreibung der Immobilie und der anderen mit ihr übertragenen Vermögenswerte aufgewendet werden, sofern sie ihrer tatsächlichen Abschreibung unter den gesetzlich festgelegten Bedingungen entsprechen.

Zu den erforderlichen Ausgaben gehören vor allem:

• Die Zins- und sonstigen Finanzierungskosten des Fremdkapitals, das in den Erwerb oder die Verbesserung des Vermögens, des Rechts oder des Nutzungsrechts sowie gegebenenfalls der mit dem Vermögensgegenstand übertragenen Wirtschaftsgüter investiert wurde.

• Die Kosten für die Instandhaltung und Reparatur der Vermögensgüter, aus denen die Erträge stammen.

Für den Abzug von Fremdkapitalzinsen, Finanzierungskosten sowie Reparatur- und Instandhaltungskosten wird eine Obergrenze festgelegt, die den Betrag des gesamten Einkommens aus dem jeweiligen Vermögen oder Recht nicht übersteigen darf.

Der übersteigende Betrag kann jedoch in den folgenden vier Jahren bis zu demselben Höchstbetrag für jedes Wirtschaftsgut abgezogen werden.

• Steuern und Abgaben, u. a. IBI, Müllabfuhr, Beleuchtung usw., ausgenommen Strafgebühren.

• Prämien für Versicherungsverträge
• Kosten der Rechtsverteidigung
• Zweifelhafte Forderungen
• Versorgungskosten (wie Strom, Wasser,…)
• Kosten für die Formalisierung des Vertrags
• Kosten für Rechtsstreitigkeiten
• Beträge, die von Dritten für persönliche Dienstleistungen aufgewendet werden.

Hinweis: Steuerpflichtige, die nicht in Spanien und nicht in einem anderen Mitgliedstaat der Europäischen Union (sowie Island und Norwegen) ansässig sind, können bei der Ermittlung der Steuerbemessungsgrundlage die oben genannten Ausgaben nicht abziehen. Es ist somit der gesamte vom Mieter erhaltene Betrag zu versteuern.

Wie hoch dürfen die Einkünfte bei der Vermietung an Verwandte sein?

Handelt es sich bei dem Mieter oder dem Erwerber der Nutzungsrechte an der Immobilie um den Ehegatten oder einen Verwandten des Steuerpflichtigen (einschließlich Verwandten bis zum dritten Grad), dürfen die gesamten errechneten Nettoerträge nicht geringer sein als der Betrag, der sich aus der Anwendung des besonderen Systems über die Unterstellung von Einkommen bei Immobilien zur Eigennutzung ergibt. Art. 24, Ley 35/2006

Wie werden die Einkünfte beim Finanzamt erklärt?

Abhängig davon, ob Sie als Eigentümer in Spanien steuerlich resident (ansässig) sind oder nicht, sind bei Einkünften aus Immobilienkapital unterschiedliche Einkommensteuererklärungen abzugeben.

• Sind Sie in Spanien steuerlich ansässig, ist das “Modelo 100. Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas. Declaración anual” (Einkommensteuer für natürliche Personen) zu verwenden.

• Sind Sie steuerlich nicht resident in Spanien, ist das “Modelo 210. Impuesto sobre la Renta de no Residentes sin establecimiento permanente” (Einkommensteuer für Nicht-Residente ohne Betriebsstätte) einzureichen.

• Als Nichtsteuerresident in Spanien, müssen Sie die Mieteinahmen in jedem Quartal versteuern und somit vierteljährlich Steuererklärungen abgeben.

Hinweis: Für die Zeit, in der die Wohnung nicht vermietet wird und somit leer steht oder selbst genutzt wird, unterliegt die Immobilie der sog. Eigennutzungssteuer (Steuer für unterstellte Einkünfte bei Immobilien).

Näheres zu den Steuererklärungen in Spanien können Sie in meinem Fachbeitrag Die Steuererklärung in Spanien: Bin ich verpflichtet dazu? nachlesen.

Ist eine Umsatzsteuer zu zahlen?

Jene Vermietungen von Touristenunterkünften, bei denen der Vermieter keine für das Hotelgewerbe typischen Dienstleistungen erbringt (wie oben erwähnt), sind von der Mehrwertsteuer (IVA) befreit.

In diesen Fällen muss der Vermieter keine Mehrwertsteuer anmelden oder abführen.

Brauche ich eine Lizenz?

Die Lizenz für die touristische Vermietung ist in fast allen spanischen Autonomen Gemeinschaften eine gesetzliche Verpflichtung. Ohne sie riskieren Sie bei Kontrollen hohe Geldstrafen.

Die Vermietung einer Ferienwohnung in Spanien muss der zuständigen Behörde (Tourismusbehörde) zur Eintragung in das touristische Register gemeldet werden, bevor die Vermietung begonnen wird.

Diesbezüglich ist grundsätzlich ein Antrag auf Erteilung der Touristenlizenz bei der Gemeinde (“ayuntamiento”) der Stadt zu stellen, in der sich die zu vermietende Immobilie befindet.

Seit dem 02.01.2023 hat das Innenministerium auf seiner Webseite die Plattform  SES.HOSPEDAJES  eingerichtet, um die Anmeldung von touristische Unterkünften online zu ermöglichen. Dafür ist eine elektronische Zertifizierung erforderlich.

Nach einer Übergangszeit wird es ab dem 31.01.2024 obligatorisch sein, diese Plattform zu nutzen (falls keine Verlängerung der Übergangszeit erfolgt)

Welche Unterlagen sind erforderlich?

Die touristische Vermietung wird durch jede Autonome Region eigenständig gesetzlich geregelt. Daher ist es wichtig, sich über die dortigen Voraussetzungen und Verpflichtungen zu informieren.

Vor allem werden folgende Dokumente verlangt:

• Verantwortlichkeitserklärung “(declaracion responsable”) des Eigentümers
• NIE oder CIF (falls der Vermieter eine juristische Person ist)
• Bewohnbarkeitsbescheinigung und Energieausweis
• Gutachten über die Kompatibilität der touristischen Vermietung in der Zone (in Valencia)

Hinweis: In manchen Autonomen Regionen ist auch eine regionale Touristensteuer (“Impuesto sobre estancias turisticas”) abzuführen.

Welche Steuern bei einer Immobilie in Spanien noch anfallen können, erfahren Sie in meinem Fachbeitrag Immobilie in Spanien-Das sind die Steuern!

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